龙岗大运中心运营“官转企”的民间疑问

    “龙岗这几年变化很快，特别是因大运会而建的几大漂亮场馆，已经成为龙岗的新地标。”老杨在龙岗生活创业已有8年，近日他向记者谈起自己的感觉。

    在老杨等许多市民口中传唱的地标主要是外号“水晶石”的大运中心，包括“一场两馆”。老杨说，如此豪华的建筑在相当长时间里处于空置状态，十分可惜，他很关注什么时候能向广大市民开放。

    事实上，2011年8月大运会举办后，这个投入巨大甚至一度让龙岗区背负财政压力的大运中心如何运营利用，始终处于被研究的状态。2012年7月，深圳市政府将大运中心交由龙岗区代管，同时启动总运营商选聘工作。随后的半年时间里，龙岗区政府作为过渡阶段的运营者，举行了几次活动，甚至连设备先进的游泳馆也可向普通市民开放，而且价格也不贵。

    去年底以来，大运中心所在的大运新城片区，作为龙岗产业城市转型升级的“三城”之一，如何更好开发利用亦多次被提上加速议事日程。此时，大运中心运营商选聘工作也有了结果。

    1月31日上午10时30分许，大运中心总运营商签约暨交接仪式在大运中心主体育场举行，标志着大运中心“一场两馆”正式由佳兆业集团进行运营管理。

    但记者发现，网民、学者和专家都对龙岗大运中心运营由“官转企”表现出了担忧和疑虑，比如企业运营后场馆价格提高了、会员卡不打折、运营方“醉翁之意不在酒”，在于周边土地资源以及房地产开发等。

    昨日，记者就上述疑问采访龙岗大运中心的运营方佳兆业集团，并传去了采访提纲，但截至发稿时，该公司相关负责人并未作出答复。\

    从全国考察到“4选1”

    佳兆业为何胜出？

    2月23日下午，龙岗大运中心又推出了猜灯谜、斗风筝、捏面人、剪纸花等元宵节主题活动，同时大运中心还现场准备了1000个小风筝，作为元宵灯谜的奖品。据悉，这是大运中心移交给佳兆业集团进行市场化运营以来的首场群众性文化活动。

   站在湖风微微的大运中心主体育场畔，不少人还记起一年多前第26届世界大学生夏季运动会的场景：高朋满座、不一样的精彩。然而当繁华与喧嚣褪去，偌大的场馆回归平寂，投资巨大的体育场馆如何最大程度为民所享用摆上日程，深圳市主要领导多次指示要以创新精神谋划推进大型场馆赛后运营。

    据了解，2012年7月，深圳市将大运中心交由龙岗区代管，随后大运中心总运营商选聘工作开始。龙岗区成立选聘工作领导小组，参照国内外大型体育场馆的运营经验编制相关文件，对北京、上海、天津3个城市8个典型场馆考察调研，同时与国内外多家知名运营商进行了多次接触。

    龙岗区随后邀请七位分别具有北京奥运会、上海世博会、广州亚运会运营经验的职业经理人和体育产业、规划、财务方面的专家学者组成筛选团队，对4家综合实力强的潜在运营商的资历、运营管理、改造及修建、财务等五个方面21项内容进行审查、甄选。

    去年10月15日，各运营商代表根据抽签确定的顺序，分别向专家组演示了《运营申请文件》的核心内容，并回答了专家提出的问题。经过投票推荐，专家组7位专家与两名领导小组代表共同投票推荐佳兆业、体育之窗两家公司为最优申请人。

    8天后，龙岗区大运中心“一场两馆”运营商选聘工作结果揭晓，香港上市企业佳兆业置业发展（深圳）有限公司获专家组全票通过，经龙岗区政府常务会议审定批准，成为最优谈判对象。此举标志着大运中心水晶石（“一场两馆”）选聘工作告一段落，佳兆业成为“水晶石”总运营商。

    有市民表示，佳兆业的优势何在？

    根据官方的解释，佳兆业对于项目的各项规划较好地响应了招商方的要求，能实现投资方利益与招商方利益的有效捆绑；佳兆业开发、运营商业地产以及酒店等项目具有丰富的经验与人才储备，在实施本项目的配套商业开发方面具有较大优势；在赛事与活动资源、场馆运营管理经验等方面，佳兆业通过与AEG、英皇娱乐集团、深圳新群星体育发展等公司的结盟，以及与百老汇、欧迅体育文化等机构的合作将得到有效加强。

    自此，“一场两馆”的运营，将以佳兆业作为总运营商，捆绑国内外具有各类专业方向的团队，形成既有实力又有专业水平的综合运营体。

    网友质疑价太高公益性如何确保？

    据了解，按照改造完善规划设想，总投资将不少于6亿元，利用原有大运公园等自然资源打造环球影视小镇、运动休闲购物公园、儿童世界、嬉水乐园、体育文化主题精品酒店等配套设施，还将加大引进大型体育赛事、演艺、展会，协助政府部门开展全民健身等公益活动。

    今年在大运中心，将举办72场赛事活动，其中将举办不少于10场的国家级或有较大影响力的重大赛事或文化演艺活动，最终将大运中心打造成集赛事、演艺、会展、商业、文娱五大功能于一体的体育文化公园。

    龙岗区一位分管副区长表示，大运中心的公益性必须确保。但怎样确保，目前已经有网友在网上表示了疑问。

    网友“?”称，“现在去办卡的，充值分为1000、3000、5000元……没有折扣上的优惠，卡只可以一个人使用，项目上也不可以通用，比如充游泳的就只可以在游泳馆使用，游泳卡是3999元/年。我按照自己每个星期游3次的标准来算，是很不划算的。”

    对此其他网友表示，“比春茧还贵？”、“这是运营还是赶客啊”、“这么搞法，真会把生意越搞越惨淡”、“不能理解，为什么金卡银卡等完全没有折扣，那办卡干什么……”、“以后打羽毛球的成本基本就是翻一番了，由35变到60”。

    而在公开的材料中，龙岗大运中心运营商选聘和场馆运营方面被称有五大创新：一是采取总运营商 专业团队共同运营；二是在坚持场馆公益性的前提下，放手让总运营商进行自主市场化运营；三是建立调蓄基金（即从运营商的商业运营产生利润中拿出一定的比例放入调蓄基金，全部用于场馆运营）、通过商业运作反哺场馆运营、做旺场馆带动大运新城开发建设等新机制；四是通过前五年财政补贴运营和赛事、演艺专项补贴等方式，扶持总运营商引进更多更好的赛事和演艺活动，尽快提升场馆的人气和档次；五是建立运营绩效考核机制，每年由管理部门对总运营商进行绩效评估和公众满意度测评，并邀请有国际化场馆运营经验的机构作出第三方评估，将考核评估与奖励挂钩，成立由文体旅游、发改、财政、公安、交通、城管等相关职能部门组成的运营监管协调服务机构，协助总运营商做好运营。

    尽管如此，有市民表示在最受关注的确保公益方面，应该出台更为细致的条款。

    土地资源捆绑开发运营商

    “醉翁之意不在酒”？

    大型体育场馆的赛后利用是世界级难题，如今，佳兆业或许也要面临如何解决这个问题的问题。

    作为2011年深圳大学生运动会的主场馆，大运中心总投资约41亿元，包括大运中心体育场、体育馆以及游泳馆三个大型体育设施。大运会结束后，投资巨大的大运中心场馆赛后利用就引发了各界关注。

    佳兆业的入围似乎为造价不菲、规模宏大的大运中心找到了“管家”，但用广大纳税人的钱修建起来的公共体育场馆如何最大程度为普通老百姓享用？其间的难度到底有多大？

    有业内人士指出，大型体育场馆的赛后运营毕竟不同于一般的房地产开发项目，后续可能面临一系列现实问题：规模大、标准高、能耗大，单位运营和维护成本都很高，闲置较为严重；位置比较偏远，周边常住居民较少，消费能力也较低，商业、生活、休闲配套不足，人气难以聚集。

    有评估显示，目前大运中心每年收入约2000万元，但中心每年的水电费、物管费、人员费用共计达到5000万元，年资金缺口达到3000万元。

    有专家认为，从佳兆业的角度看，肯定不是为了表面上大运中心的运营权，其考虑更多的是在运营之后能得到更实际的利益，如与政府的良好关系以及可能的土地资源。

    另一业内人士也谈到，像佳兆业这种房地产开发企业进入，肯定会有房地产开发的内容，如果只是场馆运营权，佳兆业并不具备相应的经验，也不可能有多大兴趣去做，其看重的还是后续土地开发的机会。

    不过，也有观点认为，佳兆业选择参与运营大运新城，首先能解决政府对大型体育场馆闲置的忧虑，同时也能让自身参与该片区的后续开发，这对政府和佳兆业而言是双赢的局面。

    据了解，深圳市政府曾透露，会把大运中心周边1平方公里的土地资源交给龙岗区开发运营，并与大运中心联动对接，以破解赛后场馆持续亏损的难题。

    而深圳市政府相关负责人更是明确表示，没有大运中心，周边的土地不值钱，没有周边土地的开发，大运中心就变成孤岛，发挥不了应有的辐射拉动作用，必须一起策划一起开发。

    据悉，佳兆业集团入驻后，将对场馆举办重要赛事、演艺活动所需功能进行必要完善和改造，之后对场馆的配套商业进行修建，而相关改造方案需要报规划等政府有关部门审批后实施。但佳兆业获得的大运中心运营权，其运营范围到底有多大？该公司相关负责人并未作出回复。

    龙岗成佳兆业发展重地会否形成

     “地产霸权”？

     在外界看来，佳兆业获取大运中心运营权，在于较好地响应了招商方的要求，政府可能更看重的是佳兆业在开发、运营商业地产以及酒店等方面具有的经验与人才储备，以及在实施大运中心配套商业开发方面具有一定优势。

    同时从佳兆业自身角度来看，其在深圳，特别是龙岗区和大鹏新区的其他投资项目以及企业品牌，均有望通过运营本项目实现联动提升。

    有资料显示，佳兆业目前在深圳所推的四个项目中，有三个位于龙岗区。在此基础上，如能最终参与大运中心周边的改造建设，对佳兆业而言，将形成综合开发的优势，可以降低综合运用成本。

    尽管如此，业界对龙岗大运中心的运营和开发模式仍持关注态势。此前，住宅捆绑以及以BOT模式推进公建已经引发专家热议。

    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，将住宅用地和市政项目捆绑，一方面大大降低政府的投入，达到公共利益的最大化。同时也给了有能力的开发商一个参与公共事务的机会。

    另外，华润“春茧”项目也是一个典范。深圳市政府以BOT的方式，将深圳湾体育中心整体交由华润集团投资、建设并运营，经营期满后移交给政府。华润先后投资近30亿元用于兴建“春茧”，在建成之后的50年由华润集团经营管理，之后移交给政府。作为交换，政府将“春茧”旁一块建设用地提供给华润公司，建设华润总部。据悉，春茧一年的运营成本达4000多万元，其主要业务包括场地出租、商业租赁和体育设施经营三大块，目前“春茧”已经接近收支平衡。

    据了解，在深圳，涉足公建领域的开发商并不算少，华侨城、华润、招商等都拥有很强的公共项目运营能力。此次佳兆业成为龙岗大运中心“水晶石”的总运营商，业内呈现出乐观和消极两种不同观点。

    积极的观点认为，在土地资源日益枯竭的今天，将利润较高的商业项目和公建项目捆绑将会越来越多。公建项目的运营成本非常高，几乎不可能盈利，这种捆绑一方面考验开发商的运营能力和整体实力，同时也最大限度的让普通市民受益。

    而反对的声音表示，在更加讲求专业度的今天，开发商既是商品市场的干将，又要承担公共事务，不利于行业的健康发展。同时，也容易形成“地产霸权”。在政府和开发商越来越多的利益联系下，很难对房地产进行调控。

    龙岗区文体旅游局相关负责人：

    前5年政府

    每年补5000万

    周围地产开发要依法而行

    官方回应

    据了解，去年7月，深圳市将“水晶石”大运中心交由龙岗代管后，龙岗区文体旅游局作为管理单位，曾短暂运营过半年时间，现在选聘了佳兆业公司为运营商后，依然对大运中心的运营进行监管。

    记者对于各界关注的龙岗“水晶石”大运中心运营商选聘具体事宜，以及广大市民的疑问采访了龙岗区文体旅游局。

    南方日报：大运中心运营选聘为何选了佳兆业？

    龙岗文体旅游局：之前的交接仪式通稿里有详细说明（前文也有涉及，不重复），经过两个多月的谈判，主要看重佳兆业的实力雄厚、社会责任感强。

    南方日报：政府有无明确前5年有财政补贴？具体补多少？怎么一个补法？

    龙岗文体旅游局：补贴分运营补贴和赛事活动补贴两方面，赛事补贴规定自协议生效之日起五年，甲方对乙方运营“一场两馆”收支相抵之后产生的亏损进行补贴，甲方每年补贴上限为人民币3000万元，实际金额以双方共同聘请的审计机构的审计结果为准。自协议生效之日起满5年后，即自第六年开始，甲方将不对“一场两馆”提供运营补贴。审计后结余的款项计入调蓄基金。

    在赛事活动补贴方面，自协议生效之日起5年，甲方要求乙方举办或者乙方提出申请经甲方认可的以下类型赛事与活动，甲方给予补贴或奖励：公益性的重大赛事和活动；对本项目的影响力有重大提升作用的重大赛事和活动。经甲方核实后，由甲方以每年人民币2000万元的标准按季度等额拨付。

    享受补贴或奖励的赛事与活动最终未能举办，或者因为相关情况发生变化导致赛事与活动已经不属于补贴范围的，甲方已经支付的补贴应划入调蓄基金。

    南方日报：运营范围具体指哪里？此前市里说把周边1平方公里土地资源交给龙岗运营，现实中是怎样？

    龙岗文体旅游局：具体范围在大运中心的红线范围，周边1平方公里土地是两码事，对于周边1平方公里土地的开发，政府届时会按照法定程序来进行，比如招拍挂等。据悉，佳兆业曾经谈及过周边1平方公里土地开发的问题，但这只是他们的想法，完全是不可能的事。

    南方日报：今年有哪些安排活动？公益性怎么体现？有市民在网上叫骂称现在大运中心收费很贵，还有会员卡不能打折，还不如之前？


    龙岗文体旅游局：这个具体要问佳兆业方面，我们了解的情况是，他们的收费基本没有变，只是对收费层级进行了调整，比如以前非黄金时段是40元、黄金时段是80元，现在非黄金时段可能是40元，黄金时段又分出60元、80元、100元几级。

    南方日报：有人评论称佳兆业不仅是冲着大运中心运营权，更多是为了周边的土地资源，今后也有房地产开发内容，对此你们怎么看？

    龙岗文体旅游局：这个说法没听说，我们规定在大运中心红线内不能搞房地产项目，即使在一些边角料的地方建酒吧等也是临时建筑，对于周边的土地开发政府会依照法定程序进行。