小区公建配套务求实用

来源：场馆网　　　　　　　作者：Administrator　　　　　　　时间：2004-04-26

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最近一二年来，许多开发商学习海外和沿海楼市的经验，越来越重视公建配套的建设，许多小区的公建配套就像选美大赛一样，一家比一家做得好，一家比一家花钱多，一家比一家功能全。客观地讲，小区的公建配套的确重要，任何一个住宅小区都应具备满足住户从生理到心理需要的各方面功能。　　过去那种不讲究公建配套或配套不完善的住宅小区确实不符合今天消费者的居住要求了。但眼前一些有高档次高标准公建设施的楼盘也不见得适销对路。已经有不少的消费者指出，我们需要实用的公建设施，但不必过于奢华，那样是中看不中用的。笔者对此也持肯定态度。　　首先，住宅小区的公建配套必须和该项目的市场定位吻合。高中低不同档次的小区必须根据该项目锁定的目标客户群的消费特点来决定怎样搞公建配套。高档住宅小区是针对富裕阶层的消费者，其会所、网球场甚至高尔夫练习场是他们搞公共关系、洽谈生意、社会交际、展示身份和财富的场所，搞得富丽堂皇，达到三星级四星级标准是符合这群人的经济实力和闲情逸致等条件的。但他们毕竟是这个社会宝塔尖上的那一部分人。中低档住宅小区面向小康家庭和工薪族，其公建配套应以商业、交通、服务网点、普通会所及文体设施为主，以满足这一部分住户生活和休闲的基本需要。目前在内地城市住宅小区还是以中低档为主，这类小区也仿效着搞高级会所、高档文体和休闲建筑，就同小区的目标客户群不相吻合，势必显得不伦不类。　　其次，要讲究住宅小区公建配套的经济实用性。绝大多数住户，特别是中低档小区住户，他们讲究轻松随意，经济实用，而不会像上星级酒店去享受一样“潇洒”消费。笔者曾目睹过不少住宅小区的游泳池成了“看”水池。住户说这池水几个月才换一次，谁敢去游?物业公司说换一次水费用高昂，谁来出钱?公建设施搞得奢侈豪华，成本高当然收费高。开发商只顾把它建起来了，而加大了接管的物业公司的管理难度，收费高了无人消费，收费低了亏损严重。许多小区的物业公司守着这些高档豪华的公建设施发愁，住户们望着这些设施叹气。　　再次，小区公建配套要充分利用社会资源，努力降低成本。每一个小区的公建配套方案都应结合小区周边环境，合理地利用这些社会资源，避免因不必要的重复建设而引起的浪费。一个小区一墙之隔的外边就有超市、商店、服务网点以及文体设施，开发商又何必在墙内大兴土木重复建设呢？笔者曾见过一些小区内的商场和超市门庭冷落，而住户却大包小包地拎着东西进来，问其舍近求远购物的原因时，其答复是里面的东西比外面卖得贵。公建配套的本意是解决小区住户生活不便的缺陷，应该是缺什么配什么，使其功能完善就行了，而不是非要另起炉灶，这是脱离实际的生搬硬套。再则住宅小区的公建配套还要受小区规模和投资成本的制约。住宅投资和公建投资的比例要恰当合理，公建投入过大，使整个小区开发成本不合理，必将为房价和今后的物业管理带来不利的附加因素。一个小区项目在做企划和方案设计时，都应周到地计划安排公建设施，力求投资合理，经济实用。一些规模不大的小区完全可以因地制宜，利用小区的边角余料和建筑特色搞配套。如上人屋面搞网球场、羽毛球场或儿童娱乐场，利用架空层搞休闲活动场所，利用临街临路住宅的底层搞商店式服务网点。这样既节约土地资源又降低配套成本，增加房屋使用功能，也为今后公建设施的有效经营创造了有利条件。

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来源：场馆网 作者：Administrator 时间：2004-04-26

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